先日機会があって
タイで不動産売買を扱っているCentury21の社長の細川さんから
一杯どう？という事でお誘いを受け、
プロンポンで食事に行ってまいりました。
タイ不動産販売のタイ大家のサイト
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最近色々とネット関係でお仕事を頂いている事から
ちょくちょく夕食へ誘っていただいております。
その際は、いつも貴重なたんぱく質を
ありがとうございます（*´Д´）
この日たまたま、セッティング関係で外出しており
プロンポン付近へ来ておりました。
なのでその仕事が片付いたら
合流しますという事で、仕事に精を出します。
・・・・・
・・
・
仕事終了後、
待ちあわせはスクンビット33/1のファランがよく集まる酒場
ソイの入口にはロビンフットというこちらもファラン達がよく集まる
BAR&レストランが存在しております。
今回はロビンフットではなくそのさらに奥の方にあるBARですね。
到着すると既に細川さんは一杯引っ掛けておりました。
取り急ぎ、同じようにハイネケンを注文！！
細川さん「Ｋ君は今日は何が食べたい？」
K「そうですねぇ・・・パスタなんてどうでしょうか？」
細川さん「この辺にどこかあるかなぁ・・」
K「スクンビット33にバジリコってお店がありますよね。あそこイタリアンっぽいです」
細川さん「あそこかぁ・・・」
K「良く行かれるんですか？」
細川さん「良く行きますね（笑」
細川さん「ちょっと33に前行ってよかったイタリアンがあるからそこでもいいかな？」
K「たんぱく質摂取できるならどこでもいいです（*´Д´）」
というわけで
スクンビットソイ33の『イタリアン酒場 ザ・ばーる』
に初めて訪れたわけですが、
結構この場所かなり奥ばった場所にあり、
なかなか初めてで行くには知らないといけない場所かもしれません。
店内は程よいスペースで1Fのカウンター席で食事をする事に、
それと店内のメニューは日本語で書かれているのに
なぜか店員さんはイタリア人っていう（笑
なんか組み合わせが面白いなぁと思いました。
そして念願のパスタをオーダー！
あとはなんだろう、良く分からない7点盛りを選んでといわれてチョイス
牛肉のカルパッチョが食べたかったのですが、ないと言う事でｗ
牛タンワイン煮込みを細川さんがチョイス
（；´Д´）なんですかそのおいしそうな食べ物は！
というわけでオーダー後
ワクテカして待っている間はお仕事の話を色々とお聞きします。
タイの不動産関係の事情というのは
日本と比べてまだ整備されてないというか、
もし日本で不動産を扱う業者になる場合は
宅地建物取引主任者という資格を持ってないと
日本では開業できませんが、
タイの場合はそういったものがないので
数多くのブローカーの方達が存在しております。
なので、賃貸に関しては、
売買に比べて個人でもやられている方が多い気がします。
売買はそんなに扱える方達は少ないかなと思います。
そういえば細川さんの所のセンチュリー21で扱っているデベロッパーは現在
10社～15社あるそうです。
もちろんきちんとした法人としての取引なので
全部のデベロッパーとはエージェント契約を締結済み。
と、いうより基本的にちゃんとしたエージェント契約を行わないと
よほどのコネクションが無い限り
しっかりした大手デベロッパーの物件は
取り扱えません。
タイで不動産投資という事を考えているなら
どの地域が良いのか？
やはりそれは
バンコク近郊・パタヤ-ジョムテイエンに掛けての地域が良いと思います。
ちなみに最近結構バンコク郊外だったり
地方の物件（シラチャー・アユタヤ）等も
低価格帯で売りに出てる物件が多数あるのですが、
不動産投資目的という事を考えた場合
おそらく回収できるリターンは日本の利回りより悪いと思います。
理由は簡単・・・そんな郊外な所に日本人や外国人はよほど慣れないと
住めないですし、そもそも郊外や地方の家賃価格というのは
現地の人達の価格帯になっているために
正直言って家賃はかなり安い金額を設定しないと
埋まらないという傾向にあります。
多分家賃で取れて10000~15000THB/月くらいじゃないですかね？
そりゃ5年後～10年後は家賃価格も上昇し埋まるかもしれませんけども・・
・・・そこまで待つんですか？投資なのに（;´Д´）
そして、致命的なことにインフラがまだきちんと整っていないんですよ。
特にインターネット系・電気系
停電、ネット不通なんて割かし頻繁にありますからね・・・
何でわかるかって？
私はバンコク郊外に住んでから分かるんですよ（笑
ほんとーーは移りたいですよ・・・中心街へ（´・ω・）
さらに、バンコクなら
駐在の方達が住む場所というのは会社側から指定されている状況もあり、
送迎の関係上アソークからトンローくらいまでの領域とか
色々と制限があるみたいです
ファミリーだったら、スクールバスが通る地域じゃないといけないですし、
奥さんが買い物に出れない所にまず、
賃貸を借りようと思わないわけです。
なので、バンコク郊外、地方で
コンドミニアムを購入という事を考えている方は
必然的に自分で住む事が前提になってきます。
それは不動産投資という事からは
離れてくるので、
タイの不動産投資としてコンドミニアムを買うのであれば、
やはりバンコク近郊の物件が良いのかなと思います。
私はパタヤとかに欲しいなぁ（*´Д´）
っていうかバンコクにも・・・・お金ないけど（笑
ちなみにバンコクのプリセール物件を購入する場合。
契約をした段階で30%程度の支払いをし、
完成後70%を残り一括で支払いを行います。
基本的に外国人はローンを組めませんので
在住でこちらでキチンとビジネスビザとワークパミットを保有し
何年か働いている方は組めるかもしれませんが・・・
（ただし、かなり条件は厳しいです、収入○○万バーツ以上）
みたいな規定もありますので。
ですが、実はタイ・バンコクの日系企業で唯一その辺りの決済の所で
タイに住んでなくてもローンが可能になっちゃうのが
細川さんの所のAIGIS INTERNATONAL(Centrury21)です。
この辺ご興味ある方は直接問い合わせてみてください。
まぁそんなわけで、安さに飛びつく気持ちもわかりますが、
そこは様々な情報が正しいものを選択をし知識として
コンドミニアムを購入したい方は蓄えて欲しいと思います。
ちなみに、バンコク市内のコンドミニアム視察ツアーは
細川さんの所で現在無料で行っていっるらしいので
タイ・バンコクに住みたい方はこちらも合わせて
お問い合わせしてみてください。
タイ不動産販売のタイ大家のサイト
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さて、そうこうしているうちに注文のパスタやら牛タンやらご登場。
ちなみに細川さんがワインがお好きという事でオーダー
白ワイン・・・・（*´Д´）ｵｲｼｲﾃﾞｽﾈ
ちよっと銘柄とか詳しくないので良く分かりませんけども
非常においしかったです。
そういえば、店員の方が
ワールドカップの話を細川さんに振っていました。
まぁあの、英語なんで、私ずっと聞いてただけなんですけども、
お客さんでカウンターに来てた人もその話題に参戦し、
3人で色々とワールドカップについて談義してました。
ワールドカップかぁ・・・・（´Д´）
中田？香川？
そんなレベルなんで私
K「細川さんワールドカップとかお好きなんですか？」
細川さん「いやー・・・それほど興味はないんだけどね・・」
細川さん「やってると見ちゃうんだよね（笑」
K「なーるほど！そんな感じですか」
K「日本どうですかねぇ？」
細川さん「こう、ボールを持っているのはいいのだけどやっぱり攻めないとね！」
なんだか熱く語って頂きました・・・
本当は凄い好きなんじゃ・・・・（;´Д´）
そんな感じでバンコクの夜は珍しく静かに更けていくのでした。
photo credit: Stuck in Customs via photopin cc
7件のコメント
パタヤ方面は難しいですね。
前の会社で不動産も扱いましたけど、ほとんどがGOGOバーとかの売買。
普通の不動産は、ぶっちゃけ需要が泣きたくなるほどにありませんでした。
土地なんかだと単位もライになるから、それこそ工場作るんじゃないんだから・・・
まったくと言っていいほど、とても売れないし借りてくれないです。
日本に住んでいる知り合いの何人かも、シラチャ・パタヤにコンドを持っていて賃貸をしているので話を聞きますけど、タイの建築物は足が速すぎて話にならないって言っています。
パタヤのセンタン（ヒルトン）なんかも現場で直接見ましたけど、あれですら日本のマンションよりひどかったです。
タイは地震が無いって都市伝説ですからね・・・あれを見ちゃうと、買う根性でないっす。
横からすいません、面白そうな話だったんでお聞きしたいんですが、ＧＯＧＯてのは普通に売買のステージに上がってくるものなんですね、横のつながりでなあなあに売買されるものだと思っていました。ちなみにおいくらぐらいでどういう権利を買えるんでしょうか？もしよければ教えていただけませんか？
>普通の不動産は、ぶっちゃけ需要が泣きたくなるほどにありませんでした。
まぁそんな事はないとは思いますけどね
現にロシア資本でタイで会社を設立し、青田買いというケースもあるわけで
用は立地・ステータス・目的だと思います。
基本的には居住用として持つのがパタヤの場合はベターな気がしますね。
賃貸としては、結局の所数ヶ月で出てしまいますしね
>タイの建築物は足が速すぎて話にならないって言っています。
>パタヤのセンタン（ヒルトン）なんかも現場で直接見ましたけど、あれですら日本のマンションよりひどかったです
それを言ったら東南アジアで不動産なんて買えませんけどね（笑
そもそも日本のクオリティクラスを求めるのは難しいですよ
>ＧＯＧＯてのは普通に売買のステージに上がってくるものなんですね
普通に売っていますし、作ろうと思えば作れますよ。
風営法と認可の問題さえクリアすれば。
かなり昔ですが、ナナプラザのエンジェルウィッチとかが売りに出されたのが日本人の間では有名な話でしょうね。
あそこはパタヤのショップとオーナーが一緒なんですが、結構な高齢な方なんですよ。
それで嫁さんに促されて（本当かどうか知りませんが、愛妻家という話です）、売りに出したんです。
ですから、今は違うオーナーのはずですよ。
バンコクだと、、、バッポンの某GOGOだって、オーナーは日本人ですからね。
表向きはファランが出ていますが、あれはあくまでもパクられ要員で、権限自体は日本人コンビが持っています。
分かりやすい話だと、シラチャの日本人カラオケなんて、ほぼ１００％日本人経営です。
いろいろと問題があるので、表に出てこないだけです（外籠もりで殺された彼みたいになるので。）
へーへーへー、、、というか、なんか納得ができる感じですよね（笑
俺は、嫁さん怖いからだろ？って突っ込みたいですが（爆）
>横のつながりでなあなあに売買されるものだと思っていました。
やっぱり日本と同じで、基本的に表と裏なんですよ。
みなさん、ビジネスとしてやっているから、そういうのはあまり見せないだけです。
【え！？ここ、そういう関係なの！！？？】
って、結構有名なお店に、実は普通の日本の会社の資本が入ってて驚くケースなんてザラですし。
（KKさんと遊んでいると、いろいろと聞けて面白いですよ。）
話を戻すと、例えば・・・
パタヤに、バンコクのテルメみたいな出会いカフェ・キンナリーってのがあるんですが、ここなんかは元々は今とは違うオーナーがやっていたんですがパクられちゃったので、彼の友人が名義を書き換えて、素人風（本当は管理しています）の、今のようなコンセプトで営業をしているんですよ。
これなんかは、典型的な横のつながりですよね。
パタヤのソイダイアモンドの新店、ソイＬＫの新店のいくつかはバイヤーがいるタイプです。
実際に扱っていましたので、ホントです（笑。
確か、あの辺り（↑のどっちも）も日本人オーナーがいましたね。
いつ施工するのか知らないけれど、新しくもう一個作るって話もこの前に聞きました。
（もう、契約段階だとかつってたかな・・・）
ただ基本的にGOGOは、日本のソープと一緒で新規の認可が下りないんです。
ですから、GOGOを作るから出資者を募ります！ってのは、ほとんどが詐欺なんですよ。
じゃぁなんで新店ができているのか？というと、そこはいろいろあるわけです。
そこに、バイヤーなりコンサルタントが入る余地が出てくる・・・と。
本物を見分けるのは、なかなかに難しいとは思いますけどね。
本当に興味があるなら、過去にKKさんに話したことがあるので本人に聞いてみてください。
俺は残念ながらバンコクの管轄は疎いので（自治体ごとに若干変わるので）、彼の知り合いの夜仕事のオーナーを紹介してもらって、こちらの話を総合すれば大体の作り方は分かるはずです。
自分で作れば、日本人の年収でもなんとかオープンはできますよ。
ただ、GOGOは遊ぶから楽しいんだ！、って言っていたWSの某店のオーナーがいました。
俺もそこは同感です。。。
>（KKさんと遊んでいると、いろいろと聞けて面白いですよ。）
いやいやwこの辺の知識の話は駐在さんの経験なので
私はなにもわかりませんよ（笑
>本当に興味があるなら、過去にKKさんに話したことがあるので本人に聞いてみてください。
私に振られても専門外なんで答えられませんよー（笑
>現にロシア資本でタイで会社を設立し、青田買いというケースもあるわけで
そんなに簡単にいくんなら、みんなやってるって。
それなりの立地の土地なんて基本的に売りには出てこないし、買ったあとに問題があって建築途中でコケた・・なんてのも日常茶飯事。
俺のコンドの隣の土地だって、結局、高くて話にならないって建築計画が白紙に戻りましたよね。
そもそもが、何十億円もポンポン出せるような会社と、それを普通に買える人たちの話を比較に出されたら話にならないでしょう。
売れているのは本当に中心部だけで、ちょっと郊外に行ったら投資を持ちかけられて買ったって人ばかりですよ。
ほとんどの不動産屋なんて、後者がターゲットの客層なんですから。
中心部の高い建物で、それだけのお金をかけられる人種の人たちは、実績のあるきちんとしたところでしか絶対に買わないしね。
そういう意味では、センチュリーさんなんかは強いと思うけど。
あとロシア資本のデベロッパなんて、１０年以上前から目立たないだけでたくさんあるんですよ。
日本人にとっては、日本の北海道開発で有名になったかもしれないけど、あれはたまたまニュースで引っこ抜かれて話題になったけど、それと同じで目立たないようにしているだけで、ずっとやってる。
それでも、いろんな業者が出たり引っ込んだり・・・を繰り返していますからね。
（何で知ってるかと言うと昔の彼女の職場が、コンド・センタン・アラブの某タワーなんかを作っていた会社で、新年のパーティーで、いろいろな人を紹介してもらって話を聞いたから）
あぁ、、、以前にパタヤで紹介した方いたでしょ。
あの人なんかは、タイで発電所を作ったりいろいろしてきた人だから、興味があったら一回話を聞いてみると面白いかもしれない。
話を戻せば、今のスクンビットなんて投資目的で買ってるやつがほとんどで、昔の日本のバブルと何が違うの？って話な気がする。
一方の郊外は、シラチャだのパタヤだので買った人たちを見ていると、成功しているとは思えない。
本人が日本にいるなら業者への管理手数料とかもあるし、意外と維持コストが高くて、回収率ってとらぬ狸の・・・になってるみたい。
日本人でも不動産で成功している人は確かに何人かいるみたいだけど、旦那がタイ人の資産家で、遺産で土地をもらったからホテルや工業団地を造った・・・みたいな人の話しか聞いたことがない。
タイでは有名な日本亭だって、あれ旦那がタイ人で、日本人の嫁さんが女傑で成功したっていう典型的なタイでの成功事例だからね。
金に糸目をつけなきゃいくらでも仕入れはできるし、糸目をつけない客がいれば売ることもできる。
でも、その需要と供給がミスマッチってことさ。
新宿のアルタ前や市役所通りは誰でも欲しがるけど、栃木の山なんて誰も欲しがらないって話。
（栃木県民の方、ごめんなさい・・・orz）
>それなりの立地の土地なんて基本的に売りには出てこないし、
>買ったあとに問題があって建築途中でコケた・・なんてのも日常茶飯事。
別に土地売買の話はしてないですよ。
そういう建築計画の物件を見つけて条件が良ければGOという話なだけですよ。
建築途中でコケルでデベロッパーというのは中小な所が多いので
だからこそ、デベロッパー選びは慎重に行う必要があります。
基本的に大手な所は例えコケテもも返金はありますからね。
>売れているのは本当に中心部だけで、
>ちょっと郊外に行ったら投資を持ちかけられて買ったって人ばかりですよ。
其の通りです、だからこそ安易に安いからって
手を出す物件じゃないってことですよ
ただし、立地・ステータス・目的です。
>ロシア資本のデベロッパなんて、
デベロッパーの話ではないです。プリセール物件購入をした団体の話です。
>一方の郊外は、シラチャだのパタヤだので買った人たちを見ていると、
>成功しているとは思えない。
そもそもその地域の物件は投資には向かないですよ。
シラチャは論外として、パタヤは最低５年は掛かります。